Rozwiązanie umowy najmu lokalu
Decydując się na zawarcie umowy o odpłatne używanie lokalu warto pamiętać, by od początku należycie zabezpieczyć swoje interesy. To jaką umowę podpiszemy ma wpływ na nasze prawa i obowiązki
Choć czas trwania najmu może być z góry oznaczony albo nieoznaczony, nie zawsze ta druga opcja będzie dla wynajmującego korzystniejsza. W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy właściciele mieszkań zamiast zarabiać na wynajmie, ponoszą jedynie straty. Problem powstaje, kiedy najemca nie przestrzega warunków umowy, zalega z opłatami, a na dodatek nie chce się wyprowadzić…
Najemcy mieszkań są pod szczególną ochroną prawną (zob. wyr. SN z dnia 28.11.1975 r. III CRN 224/75), dlatego postanowienia umowy najmu muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami, inaczej nie obowiązują.
Zasady wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych
Umowa zawarta na czas oznaczony co do zasady obowiązuje przez czas jej trwania, a najem może być wypowiedziany (tak przez wynajmującego jak i najemcę) w wypadkach określonych w umowie. Warto zatem wprowadzić zapisy umożliwiające wypowiedzenie umowy oraz wskazać na konkretne przypadki.
Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony (czyli takiej, w której nie określono czasu jej trwania) najemcy z reguły mogą umowę wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC).
Wynajmujący muszą pamiętać, aby przy wypowiadaniu umów odpłatnego używania lokalu dochować rygorów zawartych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733).
Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jest ono skuteczne na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Na przykład: wysyłamy wypowiedzenie pocztą 5 listopada, jednak dopiero 30 listopada zaczyna biec wymagany miesiąc do przodu, zatem wypowiedzenie skutek odniesie 31 grudnia
W szczególnych wypadkach rozwiązania umowy najmu przez sąd może żądać także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.